Até 2008 as atenções do mercado de lazer estavam centradas em grandes projetos pela costa nordestina. Com a crise, esses projetos foram abandonados e houve um hiato de grandes desenvolvimentos.

Duas cidades vieram sacudir o mercado no período pós crise: Olímpia, SP e Caldas Novas, GO.

As cidades estâncias termais desenvolveram ao redor de parques aquáticos de água quente complexos imobiliários e hoteleiros de grande porte.

A partir dos parques e de pequenos hotéis, empreendimentos residenciais com serviços e condo-hotéis foram lançados e comprados com muito sucesso.

Os modelos imobiliários de então eram vendas das unidades autônomas, com posse integral do comprador, em alguns casos podendo o comprador aderir ou não a um pool de locação, isso nos casos dos residenciais com serviços.

Em 2013, o primeiro empreendimento fracionado do Brasil foi entregue em Caldas Novas, modelo de vendas que está revolucionando o mercado de segunda residência e saindo das fronteiras da cidade goiana e de Olímpia. O modelo prevê que uma unidade autônoma tenha mais de um comprador, por isso o nome fracionado ou multipropriedade.

Em meio a renascer do imobiliário turístico, vale a pena repassar algumas definições e conceitos, já que nos destinos em desenvolvimento podem ser encontrados vários tipos de empreendimentos:

Condo-hotel: empreendimento não residencial destinado à exploração hoteleira exclusivamente; o comprador não tem direito a uso, salvo arranjos contratuais que permitam algum tempo de gozo no empreendimento (neste caso, o uso pode estar relacionado ao conceito de time-share com direito de semanas ou uso de pontos).

Condomínio de Lazer: empreendimento residencial om perfil de segunda residência, ou eventualmente de primeira residência; o condomínio não possui serviços obrigatórios dentro da unidade habitacional. O comprador compra para uso ou aluguel.

Residencial com Serviço: empreendimento residencial que inclui serviços obrigatórios de condomínio dentro da unidade habitacional, fator que possibilita que um pool de locação seja organizado no empreendimento; ou o proprietário da unidade gerencie diretamente sua unidade.

Multipropriedade ou Fractional: Residencial com serviços obrigatoriamente, uma vez que haverá alternância de uso dos proprietários em uma mesma unidade habitacional, é um condomínio residencial. A organização de pool de locação pode ser organizada, bem como o gerenciamento do uso para terceiros diretamente pelo proprietário.

Flats: Algumas cidades não adotam mais a sigla flats, porém, em muitos lugares ainda é possível montar flats. Os flats são empreendimentos residenciais em que é formado um pool de locação, nesses empreendimentos, diferentemente do que o residencial com serviço, o intuito é ter uma operação hoteleria relevante; desde o primeiro momento de venda é sugerido e promovida a adesão ao pool, inclusive a rede hoteleira ligada ao projeto exige um mínimo de adesão ao pool para sacramentar o contrato, geralmente acima de 70% de adesão em relação à disponibilidade.

Flats/Hotéis Fracionados: No caso de hotéis fracionados, a venda é de uma unidade habitacional não residencial dividida em vários proprietários. Nesse caso, o direito de uso/posse de cada proprietário é dividido em oferta hoteleira e pontos ou semanas (modelo time-share) para ser usado no próprio empreendimento. No caso de flats, ao invés de ser uma unidade não residencial, a venda é de uma unidade residencial e segue o mesmo modelo de divisão do direito de uso/posse de cada proprietário entre hotel e uso próprio.

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Alexandre Mota

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